Hufvudstaden utvecklas positivt

Världsekonomin har under större delen av 2018 utvecklats positivt med fortsatt tillväxt bland världens ledande ekonomier som till exempel USA, Kina och Europa.
VD Hufvudstaden

Den politiska utvecklingen i omvärlden med förestående Brexit, spända handelsrelationer mellan USA och Kina samt geopolitisk osäkerhet väcker dock frågor kring framtida konjunkturutveckling. I Sverige var tillväxten fortsatt god men en viss dämpning kunde skönjas efter sommaren. Osäkerheten på bostadsmarknaden har uppvägts av bland annat stabila finanser, stark export, sysselsättningsökning samt positiv konsumtion. Inflationen var runt 2 procent och Riksbanken höjde i december den låga reporäntan för första gången på sju år. Den gynnsamma svenska ekonomin och Hufvudstadens tydliga affärsidé med fokus på Sveriges attraktivaste marknadsplatser inom kontor och detaljhandel, har bidragit till ytterligare ett år med högre resultat och stigande fastighetsvärden.

Ökat resultat

Hufvudstaden redovisar en stabil utveckling i den löpande verksamheten. Fastighetsförvaltningens resultat uppgick till 1 302 mnkr, en ökning om drygt 3 procent, samma ökningstakt som 2017. Det förklaras främst av högre hyror i samband med omförhandling och nyuthyrning, vilket motverkats av intäktsbortfall hänförligt till pågående projekt. Resultatet efter skatt ökade med 1 285 mnkr till 4 320 mnkr, vilket främst förklaras av orealiserade värdeökningar i fastighetsbeståndet samt omräkning av uppskjuten skatt till följd av sänkt bolagsskatt.

 

Högre fastighetsvärden

Den transparenta och likvida svenska fastighetsmarknaden har varit attraktiv för både svenska och internationella investerare. Låga räntor, hyrestillväxt, brist på bra alternativplaceringar och god tillgång på kapital bidrog till att fastighetsåret 2018 var ett av de starkare transaktionsåren genom tiderna med en omsättning uppgående till cirka 160 mdkr. Hufvudstadens fastighetsbestånd värderades vid årsskiftet till 44,1 mdkr (39,7), en ökning med cirka 11 procent. Ökningen kan tillskrivas effekten av stigande hyror och något lägre direktavkastningskrav samt investeringar. Substansvärdet uppgick vid årsskiftet till 171 kr per aktie (152) och aktiekursen var 136,90 kr per aktie.

 

Historiskt stark kontorsmarknad

Stockholm och Göteborg är två snabbt växande regioner med en god ekonomisk tillväxt under flera år och omfattande infrastruktursatsningar som attraherar både privatpersoner och företag. Nytillskottet av kontor har sedan flera år varit begränsat, vilket medfört ett stort gap mellan utbud och efterfrågan med stigande marknadshyror som följd. I Stockholm steg marknadshyran för kontor i bästa läge med cirka 5 procent under 2018 och i Göteborg med cirka 10 procent. Nya topphyror uppnåddes överstigande 9 000 kr per kvm i Stockholm och cirka 4 000 kr per kvm i Göteborg, nivåer som aldrig tidigare noterats. Vakanserna var fortsatt låga och uppgick till 2 – 3 procent i CBD. Hufvudstadens omförhandlingar av hyror för kontor resulterade i en ökning om cirka 40 procent och för hela omförhandlingsstocken var ökningen cirka 25 procent.

 

Diversifierad detaljhandel

Konsumtionen ökade under året med cirka 2,5 procent, en ökning i nivå med 2017. Merparten av tillväxten hänförs dock till den snabbt växande e-handeln som i dagsläget utgör cirka 10 procent av den totala detaljhandeln i Sverige. Konsumenternas förändrade köpbeteende ställer allt högre krav på både fastighetsägare och butiksentreprenörer avseende utveckling av såväl fysiska som digitala marknadsplatser. Skillnaden mellan olika detaljhandelssegment är emellertid stor där delar av mellanprissegmentet, bestående av främst kedjeföretag, har lönsamhetsproblem. Unika och starka varumärken i bästa citylägen med en tydlig profil har fortsatt god lönsamhet, vilket även gäller stora delar av lågprissegmentet. Hufvudstadens fastigheter är belägna i bästa citylägen med mycket goda förutsättningar att framöver bli än mer attraktiva mötesplatser och erbjuda konsumenterna köpupplevelser utöver det vanliga. NK-varuhuset i Stockholm genomgår en omfattande uppgradering av den fysiska miljön samtidigt som vi satsar på att öka närvaron i digitala kanaler. Möjligheten att erbjuda NK-kunden e-handel utreds. Bibliotekstan utvecklades under året positivt och intresset från internationella varumärken som vill etablera sig i Bibliotekstan och på NK Stockholm är fortsatt stort.

 

Satsningen på projekt fortsätter

Hufvudstaden har under flera år målmedvetet satsat på sin affärsutvecklings- och projektverksamhet. Vår projektportfölj av pågående och planerade projekt uppgår för närvarande till 3 – 4 mdkr. Vi bedömer i dagsläget att vi totalt kan investera 7 – 9 mdkr i projekt eller fastighetsförvärv de kommande 5 – 10 åren, utan att äventyra vår starka finansiella ställning eller höja risknivån i bolaget nämnvärt. Under året pågick ett grundläggnings- och butiksprojekt på nedre plan i NK-varuhuset i Göteborg som resulterat i förbättrade kundstråk och ett breddat restaurangutbud. I NK Stockholm pågår ett omfattande projekt där grannfastigheten Parkaden har kopplats ihop med NK-varuhuset som därmed tillförts ytterligare en stor entré. Varuhusytan har därmed utökats med cirka 20 procent vilket möjliggör etablering av fler exklusiva varumärken och förbättrad service till våra NK-kunder. Våren 2019 öppnar en ny saluhall på nedre plan. NK-projektet bedöms pågå till och med 2020.

I kvarteret Skären vid Norrmalmstorg startades ett om- och påbyggnadsprojekt där merparten av ytorna redan är uthyrda till Advokatfirman Vinge. Fastigheten kommer att byggas på med cirka 2 600 kvm attraktiva kontor och samtidigt genomgå en total ombyggnad. Projektet kommer att pågå till och med 2020. Fastigheten Vildmannen 7 i Bibliotekstan brandhärjades i november 2017 varvid stora delar totalförstördes. Vi bedömer att de yttre fasaderna kan bevaras men att allt innanför måste rivas. I samarbete med Stockholms stad har vi startat ett detaljplanearbete med målsättningen att så snart som möjligt uppföra en attraktiv byggnad både för våra kunder och övriga besökare i Bibliotekstan.

 

Hållbart företagande

Hufvudstaden arbetar kontinuerligt med hållbarhetsfrågor vilket är viktigt för bolagets lönsamhet över tid. Sedan 2010 har bolagets energianvändning minskat med cirka 20 procent och vår klimatpåverkan med cirka 80 procent trots att det vistas allt fler personer i våra fastigheter. I kvarteret Kåkenhusen i Stockholm har vi startat ett bergvärmeprojekt som kommer att minska energianvändningen avsevärt. Vi mäter medarbetar- och kundnöjdhet regelbundet. I årets Nöjd Kundundersökning för kontor placerade sig Hufvudstaden i topp bland storbolagen, med en klar förbättring i kategorin Miljöhänsyn. Även i årets Nöjd Medarbetarundersökning erhöll vi höga värden samtidigt som det finns förbättringspotential inom vissa områden. I den internationella hållbarhetsundersökningen för fastighetsbolag, GRESB, placerade vi oss på tredje plats av de svenska börsnoterade bolagen och Hufvudstadens aktie är godkänd för investering i Swedbank Roburs och Nordeas hållbarhetsfonder.

 

Framtiden

Hufvudstaden har ett unikt och mycket välbeläget kommersiellt fastighetsbestånd i två av Europas snabbast växande regioner. Vår sedan länge beprövade affärsidé ligger fast och med en stark finansiell ställning är vi mycket väl rustade att ta vara på de möjligheter och möta de utmaningar som uppstår i den snabba utvecklingen i omvärlden.

Våra hyresgäster tillhör de bästa i sina respektive branscher och vi har mycket kunniga och engagerade medarbetare. Intäkterna från detaljhandeln och kontorsverksamheten kompletterar varandra väl över olika konjunkturcykler och vi har identifierat både fysiska och digitala projekt som kommer att bidra till att förbättra lönsamheten, öka substansvärdet och bibehålla en god utdelningstillväxt över tid. Dessutom eftersträvas fastighetsförvärv som kompletterar fastighetsbeståndet. Under 2019 kommer fokus främst ligga på att utveckla NK-verksamheten samt optimera framdriften av projekt och affärsutveckling – allt för att skapa mervärden i fastighetsbeståndet. Jag bedömer utsikterna att förbättra Hufvudstadens resultat de närmaste åren som goda. Slutligen vill jag tacka Hufvudstadens alla medarbetare för ett mycket värdefullt arbete under det gångna året.

 

Stockholm i februari 2019

Ivo Stopner
Verkställande direktör