VD har ordet

Ett starkt år för Hufvudstaden
trots osäkerhet i omvärlden

Den ekonomiska och geopolitiska situationen i omvärlden är komplicerad och svårbedömd. Tillväxten i Europa är måttlig och EU-samarbetet som sedan flera år varit ansträngt kommer att prövas ytterligare av utfallet i Brexitomröstningen och förestående val i flera större EU-länder. 

Tillväxten i USA är god, sysselsättningen har ökat och dollarn har stärkts. Resultatet i det amerikanska presidentvalet
väcker dock frågor avseende USA:s framtida roll i världsekonomin
och på den geopolitiska arenan. 

Det finns frågetecken avseende Kinas ekonomiska utveckling och Rysslands tydliga närvaro på den globala politiska scenen ska inte underskattas. Lägg därtill instabiliteten i Mellanöstern, krig i Syrien med stora flyktingströmmar till Europa som följd, så är det helt klart att världen står inför stora utmaningar. 

Sverige har under flera år haft en stabil ekonomi med stark tillväxt och ordnade finanser. Under 2016 var tillväxten cirka 3,5 procent och för att försöka öka den låga inflationen och hålla kronan på en låg nivå, sänkte Riksbanken styrräntan till rekordlåga - 0,50 procent. 

Stark tillväxt i den svenska ekonomin, god lönsamhet för företagen, hög sysselsättning och låga räntor skapar en osedvanligt gynnsam miljö för den svenska fastighetssektorn. Detta, i kombination med att Hufvudstaden med sina fastigheter i bästa lägen är välpositionerat i två av Europas snabbaste växande regioner, bidrar till att bolaget redovisar ett mycket gott resultat och det högsta fastighetsvärdet någonsin.

Rejäl hyrestillväxt i Stockholm
och Göteborg

Stockholms- och Göteborgsregionen växer kraftigt med allt fler privatpersoner och företag, varvid köpkraften successivt ökar. Beslutade infrastruktursatsningar tillsammans med ny- och
ombyggnadsprojekt bidrar till att öka städernas dragningskraft. 

Efterfrågan på välbelägna och moderna kontor i Stockholm var hög, kontorsvakanserna var sjunkande och uppgick i CBD till rekordlåga cirka 2 procent. Hyrorna i CBD steg under året med 15 – 25 procent till topphyror över 7 000 kr per kvm. 

I Göteborg var kontorsvakanserna också sjunkande och uppgick i de centrala delarna till under 3 procent, vilket i ett historiskt perspektiv är unikt. Hyrorna steg med 5 – 15 procent i de bästa lägena och flera toppnoteringar över 3 000 kr per kvm uppnåddes.

Våra marknadsplatser
attraherar toppvarumärken

Detaljhandeln i Sverige har under flera år haft en positiv omsättningsutveckling. Men den låga inflationen i kombination med stigande reala kostnader har medfört att marginalerna har minskat och branschens lönsamhet pressats ned. Trots detta har vi på Hufvudstadens välbelägna och attraktiva
marknadsplatser i Stockholm och Göteborg kunnat se en positiv hyrestillväxt vid nyuthyrning och omförhandling. 

Bibliotekstan och NK-varuhusen har haft en fortsatt stabil omsättningsutveckling och det finns ett stort intresse från svenska och internationella toppvarumärken att etablera sig i våra kvarter. Under året invigde Chanel sin första flagshipstore i Skandinavien hos oss i Bibliotekstan och vi tecknade ett avtal med Eataly om etablering av ett omfattande restaurang- och matkoncept
på Biblioteksgatan, med öppning 2017. Dessutom har Victoria’s Secret och Michael Kors valt att öppna sina första butiker i centrala Göteborg i våra hus i Nordstan och Fredstan.

Exceptionellt stark
fastighetsmarknad

Fastighetsåret 2016 går till historien som ett av de starkaste någonsin. Intresset för den svenska fastighetsmarknaden från svenska och internationella investerare har successivt ökat under året.

Transaktionsvolymen uppgick till omkring 200 mdkr, en nivå som tidigare aldrig noterats. Den låga räntan, god tillgång på kapital, brist på bra alternativplaceringar och stark hyrestillväxt, har medfört att direktavkastningskraven fortsatt att sjunka i Stockholm och Göteborg, med stigande fastighetsvärden som följd. 

Hufvudstadens fastighetsbestånd värderades vid årsskiftet till 36,5 mdkr (31,7), en ökning med 15 procent. Ökningen är hänförlig till stigande hyror och sjunkande direktavkastningskrav.
Substansvärdet uppgick vid årsskiftet till 138 kr per aktie (118) och aktiekursen var 143,90 kr per aktie. 

Under den senaste 7-årsperioden har Hufvudstadens fastighetsvärde mer än fördubblats.

Ökad satsning på projekt och
affärsutveckling

Vi har under flera år arbetat intensivt med att identifiera och genomföra projekt i våra fastigheter, såväl i Stockholm som i Göteborg. 

Eftersom det är få fastigheter som kommer ut till försäljning i centrala lägen är det viktigt för oss att förädla och utveckla befintligt fastighetsbestånd, för att därigenom öka lönsamheten över tiden. För närvarande är avkastningen i projekten i regel högre än vid förvärv. Dessutom sker investeringen till lägre risk då vi kan våra fastigheter väl och utvecklingen ofta sker i samarbete med hyresgästerna. 

Projektportföljen uppgår för närvarande till cirka 3 mdkr. Vi bedömer i dagsläget att vi kan investera totalt cirka 5 – 7 mdkr i projekt eller förvärv under den närmaste 5 – 10 årsperioden, och samtidigt bibehålla den starka balansräkningen och låga risknivån i bolaget. 

Stort fokus läggs också på att anpassa verksamheten till den snabba digitala utvecklingen
i omvärlden, som rätt hanterad medför möjligheter till ökad lönsamhet framöver.

Ansvarsfullt företagande

Vi förstår värdet av att ta hållbarhetsfrågorna på största allvar och vi inser dess betydelse för ett sunt, ansvarsfullt och över tiden lönsamt företagande. Vår värderingsstyrda företagskultur och uppförandekod, säkerställer att vi tillsammans med våra samarbetspartners kontinuerligt stärker omvärldens förtroende för Hufvudstaden. 

Under året har vi återigen erhållit toppresultat i både Nöjd kund- och Nöjd medarbetarundersökningar som vi deltagit i. 

Energianvändningen har under en lång tid stadigt minskat och sedan 2011 har minskningen varit cirka 13 procent. Koldioxidutsläppen från bolagets verksamhet har under den senaste 5-årsperioden minskat med cirka 80 procent, främst beroende på övergång till grön el och lägre energianvändning.

Hufvudstadens aktie är godkänd för investering i Swedbank Roburs hållbarhetsfonder och vi har återigen placerats oss bland de främsta fastighetsföretagen i Norden i den internationella klimatundersökningen CDP.

Stark resultatutveckling

Verksamhetens resultat har utvecklats starkt under året och bruttoresultatet uppgick till 1 262 mnkr, en ökning med 8 procent. Ökningen beror på stigande hyror som gynnat omförhandlingar och nyuthyrningar under 2015 och 2016, sjunkande vakanser, en i stort sett bibehållen kostnadsnivå
samt en ökning av resultatet i parkeringsverksamheten.

Resultatet före skatt blev 5 284 mnkr (4 449), en ökning med 19 procent. Ökningen beror på högre värdeförändringar i fastighetsbeståndet uppgående till 4 160 mnkr (3 427), vilka är hänförliga till stigande hyror och sjunkande direktavkastningskrav.

Framtiden

Den positiva resultatutvecklingen under flera år, i synnerhet under det gångna året, gör att vi går än starkare in i 2017. Framöver ska vi genom aktiv fastighetsförvaltning och projektutveckling sträva efter att öka resultatet från den löpande verksamheten så att vi kan ha en fortsatt god utdelningstillväxt över tiden, samtidigt som vi behåller den låga risknivån i bolaget. 

Vi har successivt förstärkt projektorganisationen vilket möjliggör att vi kan intensifiera framdrivandet av projekten varvid flera kommer att pågå och startas under 2017. 

Kompletterande fastighetsförvärv eftersträvas och ska inte uteslutas om vi bedömer att potential kan tillföras det befintliga fastighetsbeståndet och därmed öka aktieägarvärdet. 

Vi kommer även att öka takten i anpassningen av verksamheten till den snabba digitala utvecklingen i omvärlden, som utmanar oss men också skapar möjligheter inom både kontors- och butikssegmentet. 

Med vår starka finansiella ställning och våra attraktiva marknadsplatser i två av Europas snabbast växande regioner, är vi mycket väl rustade att möta framtiden och flytta fram positionerna ytterligare oavsett utvecklingen i omvärlden.

Slutligen vill jag uttrycka ett varmt tack till Hufvudstadens alla mycket engagerade medarbetare för ett värdefullt arbete under det gångna året.

Stockholm i februari 2017

Ivo Stopner
Verkställande direktör


Snabbfakta


Fastighetsbestånd per 31 december 2016 värderat till

36,5 mdkr