VD har ordet

Ett positivt år för Hufvudstaden

Ivo Stopner, vd Hufvudstaden ABVid ingången av året fanns det flera orosmoln i omvärlden. Trots det har 2017 som helhet varit ett positivt år för världsekonomin. Vi har sett en bred återhämtning i Europa, god tillväxt och stigande sysselsättning i USA samt en stabil utveckling i Kina. I Sverige har högkonjunkturen fortsatt med en BNP-tillväxt om närmare 3 procent, vilket är högre än genomsnittet för hela 2000-talet. Konsumtionen har varit fortsatt positiv, pådriven av en tilltagande sysselsättningstillväxt och stigande löner. Riksbanken fortsatte med den expansiva penningpolitiken. Styrräntan var under hela året -0,5 procent och inflationen steg mot det uppsatta målet om 2 procent. I kombination med goda offentliga finanser medförde det en fortsatt positiv situation för både privatpersoner och företag, vilket bidragit till att Hufvudstaden återigen levererat ett ökat resultat.

Fokus på affärsutveckling

Den snabba digitala utvecklingen i omvärlden utmanar etablerade samhällsstrukturer och affärsmodeller. Tillgången på information ökar, mycket sker i realtid och transparensen är hög. Kunderna efterfrågar alltmer flexibla lösningar och inom detaljhandeln anpassas konsumenternas köpbeteende till de digitala kanaler som erbjuds, vilket sammantaget påverkar hela fastighetsbranschen. Hufvudstaden har under året utökat satsningarna på affärsutveckling genom att tillföra mer resurser avseende projekt-, detaljhandels- och digital kompetens. Flera interna projekt har startats för att öka nytänkandet och innovationstakten i bolaget. Vi har även genomfört en omorganisation i syfte att än bättre kunna fokusera på prioriterade delar av verksamheten. I samband med det blev NK ett eget affärsområde och koncernledningen utökades från sju till åtta personer.

Stark kontorsmarknad i Stockholm och Göteborg

Efterfrågan på välbelägna och flexibla kontor har varit hög både i Stockholm och Göteborg med fortsatt låga vakanser som uppgick till 2 – 3 procent i de bästa lägena. I Stockholm steg marknadshyran med  närmare 20 procent och det uppnåddes nya toppnoteringar överstigande 8 000 kr per kvm vilket placerar Stockholm bland de städer med högst kontorshyror i Europa. Göteborgs hyresutveckling uppgick under året till cirka 5 procent och det noterades toppnivåer motsvarande cirka 3 500 kr per kvm, vilket i ett historiskt perspektiv också är unikt. Hufvudstadens omförhandlingar avseende kontor resulterade under året i en genomsnittlig ökning om cirka 20 procent.

Detaljhandeln under förändring

Lönsamheten inom detaljhandeln har under senare år varit pressad på grund av låg inflation i kombination  med stigande reala kostnader. Konkurrensen har successivt tilltagit både från nya fysiska marknadsplatser men framförallt från den ökande e-handeln. Tillväxten som helhet inom detaljhandeln var  under året positiv och uppgick till drygt 2 procent, men ökningen kan för första gången främst tillskrivas näthandeln. I fysiska butiker stagnerade eller minskade omsättningen och de marknadsplatser som klarade sig bäst var belägna i citylägen eller ytterområden där stora investeringar nyligen gjorts.

Hufvudstadens attraktiva fastigheter har mycket goda förutsättningar att möta det förändrade  konsumentbeteendet. Vi har under året haft en stabil omsättning i Bibliotekstan. I våra NK-varuhus var omsättningen något lägre jämfört med föregående år, dock med en positiv hyresutveckling vid nyuthyrning och omförhandling. Flera nya hyresavtal har tecknats med internationella varumärken och vi ska ytterligare stärka NK:s närvaro i digitala kanaler.

Stigande fastighetsvärden

Fastighetsmarknaden för kommersiella fastigheter utvecklades fortsatt starkt under 2017 och intresset från både svenska och internationella investerare var stort. Ekonomisk tillväxt, brist på bra alternativplaceringar, goda finansieringsmöjligheter, låg ränta och en mycket stark kontorshyresmarknad främst i Stockholm, medförde stigande fastighetsvärden. Den totala transaktionsvolymen i Sverige uppgick till cirka 160 mdkr vilket är lägre än rekordåret 2016, men 2017 är ändå ett av de transaktionsintensivaste åren genom tiderna. Hufvudstadens fastighetsbestånd värderades vid årsskiftet till 39,7 mdkr (36,5), en ökning med 9 procent. Ökningen är främst hänförlig till stigande hyror och något sjunkande direktavkastningskrav. Substansvärdet uppgick vid årsskiftet till 152 kr per aktie (138) och aktiekursen var 131,40 kr per aktie.

Ökad lönsamhet genom projekt

Hufvudstadens portfölj av pågående och planerade projekt uppgår för närvarande till cirka 3 mdkr. Vi  bedömer i dagsläget att vi totalt kan investera 6 – 8 mdkr i projekt eller fastighetsförvärv under den  kommande 5 – 10 årsperioden, utan att äventyra vår starka finansiella ställning eller höja risknivån i bolaget nämnvärt. Samtidigt kan lönsamheten ökas och ytterligare aktieägarvärde tillföras. I Stockholm startades ett projekt i NK-varuhuset som medför en tydligare koppling med grannfastigheten Parkaden. NK får därmed ytterligare en stor entré, fler exklusiva varumärken och en förbättrad service till våra NK-kunder. Projektet bedöms pågå till och med 2020.

I Göteborg slutfördes en större ombyggnation av gallerian Femman i Nordstan och i NK startades ett grundläggningsprojekt som medför att både nedre plan och gatuplanet får mer högkvalitativ handel. I fastigheten Vildmannen 7 i Stockholm pågick ett genomgripande projekt som skulle avslutats under våren 2018. Fastigheten brandhärjades i slutet av året varvid stora delar totalförstördes. Målsättningen är att så snart som möjligt uppföra en attraktiv byggnad för både våra kunder och övriga besökare i Bibliotekstan.

Hållbart företagande

Hållbarhet i alla led av verksamheten är en viktig förutsättning för en god lönsamhetsutveckling över tid. Vi för en kontinuerlig dialog med våra kunder, leverantörer och medarbetare avseende hållbarhetsfrågor då vi ser att såväl intresset som kunskapen ständigt ökar. Prioriterade frågor är avfallshantering, hållbara materialval vid ombyggnader samt energianvändning.

Sedan 2010 har Hufvudstadens energianvändning minskat med 24 procent och klimatpåverkan med hela 85 procent. Vid årets Nöjd Kund undersökning för kontorshyresgäster placerade sig Hufvudstaden främst i kategorin storbolag och bolagets aktie är godkänd för investering i Swedbank Roburs och Nordeas hållbarhetsfonder.

Positiv resultatutveckling

Verksamhetens resultat har utvecklats positivt och bruttoresultatet blev 1 301 mnkr (1 262), en ökning med cirka 3 procent. Det förklaras främst av högre hyror i samband med nyuthyrning och omförhandling samt en stark resultatutveckling i  parkeringsverksamheten. Ökningen har motverkats något av stigande vakanser som främst är hänförliga till pågående eller planerade projekt. Resultatet före skatt blev 3 895 mnkr (5 284), minskningen förklaras av lägre värdeökningar i fastighetsbeståndet jämfört med föregående år. 

2018 och framtiden

Under 2018 kommer vi att fortsätta anpassa våra affärsprocesser till kundernas förändrade behov och köpbeteende. Ett särskilt fokus kommer att ägnas åt våra marknadsplatser inom detaljhandeln, i synnerhet NK-verksamheten, som ska utvecklas både beträffande den fysiska och den digitala affären. Vidare kommer vi att öka satsningarna på våra projekt för att i ett längre perspektiv tillföra bolaget kassaflöde och resultat. Ambitionen är att bibehålla en fortsatt god utdelningstillväxt över tid och att öka substansvärdet. Förvärv som kompletterar det befintliga fastighetsbeståndet ska inte uteslutas och en fortsatt ökning av resultatet i den löpande verksamheten ska eftersträvas. Hufvudstaden har en mycket stark finansiell ställning med fastigheter i bästa läge i Stockholm och Göteborg. Våra kunder tillhör de framgångsrikaste i sina branscher och vi har en tydlig bild av vad som behöver prioriteras framöver. Därför är jag övertygad om att Hufvudstaden är mycket väl positionerat för att ta sig an framtida utmaningar och möjligheter.

Slutligen vill jag framföra ett stort tack till alla medarbetare för ett mycket engagerat och bra arbete under det gångna året. 

 

 

Stockholm i februari 2018

Ivo Stopner
Verkställande direktör


Snabbfakta


Fastighetsbestånd per 31 december 2017 värderat till

39,7 mdkr