Fastighetsvärdering

Hufvudstadens fastigheter värderas till verkligt värde, vilket är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på marknaden vid värdetidpunkten. Här finner du information om bland annat värderingsmetod, avkastningskrav och driftsnetto.

Värderingsmetod

Värdering av fastighetsbeståndet sker genom att varje enskild fastighets verkliga värde bedömts. När Hufvudstaden värderar sitt fastighetsbestånd används en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Denna innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftsnetto. För övriga projektfastigheter och obebyggd mark har värderingen baserats på en färdigställd byggnad med avdrag för byggkostnader samt finansiella kostnader och hyresvakans under byggtiden.

Hufvudstaden baserar bedömningen av avkastningskraven på information om marknadens förräntningskrav på köp och försäljningar av fastigheter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens område analyseras transaktioner i anslutande område. Även oavslutade affärer ger vägledning om marknadens avkastningskrav. Hänsyn tas även till olika fastighetstyper, teknisk standarder och byggnadskonstruktion.

Känslighetsanalys, fastighetsvärdering per den 31 december 2017

  Förändring +/- Resultateffekt före skatt +/- 
Hyresintäkter 100 kr per kvm 1 020 mnkr
Fastighetskostnader 50 kr per kvm 510 mnkr
Hyresvakansgrad 1,0 procentenhet 510 mnkr
Avkastningskrav 0,25 procentenhet 2 620 mnkr

Avkastningskrav vid värdering

Bedömningen av avkastningskraven är baserad på inhämtad information om marknadens förräntningskrav på köp och försäljningar av jämförbara fastigheter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens delområde analyseras transaktioner i anslutande område.

Avkastningskraven som används vid värderingen varierar mellan olika regioner och olika delområden inom regionerna. Informationen avstäms med värderings- och rådgivningsföretag. Hufvudstadens genomsnittliga avkastningskrav har sedan 2012-12-31 varierat från 3,8 procent till 4,8 procent och uppgick 2017-12-31 till 3,8 procent. För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som är 0,20 procentenheter högre.

Driftsnetto vid värdering

Driftsnettot baseras på marknadsanpassade hyresintäkter. Hyresintäkterna marknadsanpassas genom att befintliga hyror justeras med nytecknade och omförhandlade hyresavtal samt med hänsyn till förväntad hyresutveckling.

Intäkterna har reducerats för en bedömd långsiktig hyresvakansgrad. Vakansgraden baseras på fastighetsbeståndets verkliga utfall över en konjunkturcykel samt förväntad uthyrningssituation för den enskilda fastigheten. I värderingen har genomsnittlig vakansgrad bedömts till 4 procent. Verklig vakansgrad har under perioden 2008 – 2017 varierat mellan 4 och 6 procent och uppgick per 2017-12-31 till 3,9 procent.

Avdrag har gjorts med schablonmässiga kostnader för drift och underhåll exklusive vidaredebiterbara kostnader samt del av fastighetsadministration. Dessa baseras på verkligt utfall och justeras för ej bestående avvikelser. Genomsnittlig kostnad per kvm den senaste femårsperioden har legat inom intervallet 400 – 500 kronor och bedömd kostnad i värderingen per 2017-12-31 låg på motsvarande nivå. Följande uppgifter har använts vid värderingen:

Kontor och butik Intervall (vägt snitt)
Driftsnetto (kr/kvm) 1 400 - 6 320 (4 090)
Vakans (%) 2 - 5 (4)
Direktavkastningskrav Stockholm (%) 3,4 - 3,9 (3,6)
Direktavkastningskrav Göteborg (%) 4,1 - 4,8 (4,4)
Direktavkastningskrav totalt (%) 3,8

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från tre oberoende värderingsföretag, Forum Fastighetsekonomi AB, Cushman & Wakefield och Newsec Advice AB. De externa värderingarna per 2017-12-31 omfattar 10 fastigheter och motsvarar 39 procent av det internt bedömda marknadsvärdet och motsvarande andel vid halvårsskiftet var 35 procent.

Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten skall representera olika fastighetskategorier, ort, läge, teknisk och byggnadsmässig standard. De fastigheter som har värderats externt är Grönlandet Södra 11, Hästen 19 och 20 (NK Stockholm), Järnplåten 28, Orgelpipan 7, pumpstocken 10 (del av), Rännilen 18, Rännilen 19 (del av) och Vildmannen 7 i Stockholm samt Inom Vallgraven 10:9 (NK Göteborg) och Inom Vallgraven 12:10 i Göteborg.

De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde som uppgick till 16,0 mdkr. Hufvudstadens interna värdering av samma fastigheter uppgick till 15,5 mdkr. De interna värderingarna överensstämmer således väl med de externa värderingarna.

Värdeintervall

Vid fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar uppgå till +/– 5 procent men kan variera beroende bland annat på marknadssituation, fastighetens tekniska standard och investeringsbehov.

Hufvudstadens fastighetsbestånd värderas per den 31 december 2017 till 39,7 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/– 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/– 2,0 mdkr.